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Cyberletter n° 46 : La détention du patrimoine professionnel par une SCI ...

La SCI fait encore et toujours rêver certains commerçants voire certaines professions libérales.  Certains « mauvais » conseillers font à nouveau parler d’eux en démarchant ces professionnels pour leur facturer à prix d’or des études pour savoir ce qu’il faut faire.

Petit tour gratuit de la question ou quels sont les intérêt (s) à détenir le local commercial dans lequel exerce le professionnel par l’intermédiaire d’une SCI ?

Il existe autant d’avantages que d’inconvénients.

A combien on achète ?

Si la question se pose non pas pour un professionnel mais des professionnels qui vont exercer ensemble dans un même bien, la solution de la SCI est nécessairement plus intéressante et sécurisante juridiquement que le régime de l’indivision.

En cas d’achat par un seul professionnel qui souhaite donc se « louer » le bien à son activité professionnelle, le passage par une SCI ne peut avoir d’intérêt que dans le but d’isoler son patrimoine d’un risque potentiel. Il est malgré tout rappeler que si un professionnel est appelé à devoir payer un passif qui ne serait pas pris en charge par une assurance, les parts de la SCI peuvent être saisies tout autant que le bien et souvent mises en vente moins chères que le bien lui-même. La qualité de la rédaction des statuts est primordiale pour atténuer ces risques.

Il est quand même souligné que l’achat en direct par un professionnel qui inscrit les locaux à son actif professionnel présente certains intérêts financiers et fiscaux et que mettre en avant l’éventuelle fiscalité sur la revente dans 20 ans n’est pas forcément opportun pour choisir entre telle ou telle solution à l’heure où la fiscalité française est modifiée tous les 6 mois !

De même, la protection du patrimoine peut être mise à mal par les créanciers en cas de faute du professionnel.

Si SCI, IS ou IR ?

Il y a au moins autant de raisons de passer à l’IS (impôt sur les sociétés) que de « i » dans ce sous titre.

 Tout d’abord rappelons qu’une SCI qui aurait une activité de location de local commercial meublé serait automatiquement imposée à l’IS et non à l’IR (Impôt sur le revenu). Dans cette hypothèse de location meublée, la solution de passer par une SNC ou une SARL dite de famille avec option à l’IR peut être intéressante fiscalement.

L’option à l’IS est possible mais elle est irrévocable. Elle présente l’intérêt de pouvoir amortir le bien. Il est néanmoins noté que l'inconvénient de l'irrévocabilité de l'option IS peut être contourné par la constitution d’un groupe de sociétés civiles dont la fille (propriétaire de l'immeuble) serait soumise à l'IR, et dont tout ou partie du capital social serait détenu par une société civile mère soumise à l'IS. Le résultat de la SCI fille serai traité à l’IS pour les associés personnes morales soumis à l'IS.

Attention enfin à une option pour l’imposition à l’IS en cours de route car l’administration considère que cette option pour l'impôt sur les sociétés emporte cessation d'entreprise au sens du paragraphe II de l'article 202 ter du CGI. Dès lors, la SCI doit produire dans un délai de 60 jours à compter de l'événement emportant changement de régime fiscal la déclaration n° 2072 de l'exercice clos en cours d'année.

L’option à l’IS peut permettre également  d’avoir un taux d’imposition proportionnel qui peut être moins important qu’un taux à l’IR augmenté des prélèvements sociaux obligatoires (15,5% à ce jour). Mais la sortie des bénéfices en dividendes sera fiscalisée… Et il faut être sûr de maintenir suffisamment longtemps un haut de revenus soumis à l’IR à de forts taux pour que cette option reste intéressante. Il est rappelé que le taux de l’impôt sur les sociétés est de 33,33%, réduit à 15% pour la fraction du bénéfice inférieure à 38 120 euros, les SCI remplissant presque toujours les conditions prévues pour  bénéficier du taux réduit, à condition que leur capital soit entièrement libéré, ce qui doit amener à éviter un capital inutilement élevé et non libéré en totalité.

En revanche, à ce jour et maintenant, l’imposition de la plus-value en cas de revente du bien sous 15 ans est très défavorable à la SCI à l’IS … Mais qui peut dire ce que sera la fiscalité dans 15 ans ? …

La SCI pour la transmission.

Dans l’hypothèse de la quasi-certitude de conserver ce bien dans le patrimoine familial qui serait déjà par ailleurs conséquent, la détention par une SCI qui s’endetterait à 100% pour acquérir le local peut permettre de commencer à transmettre le patrimoine aux descendants à moindre coût par le démembrement des parts qui n’ont qu’une valeur très limitée (Actif = Passif).