Privilégiez l'immobilier neuf ou ancien ?

Le choix entre une acquisition d’un bien neuf ou ancien dépend de nombreux facteurs (votre projet, votre situation fiscale, la rentabilité que vous souhaitez, les travaux que vous êtes prêts à effectuer, etc.). Il est important de distinguer les avantages et inconvénients de chacune des options afin d’investir sereinement, que ce soit pour la résidence principale/secondaire, ou pour une résidence locative.

Les logements neufs vous font bénéficier des garanties biennales et décennales des constructeurs, et ils répondent, pour la plupart, aux normes de construction en vigueur (dictées par le Grenelle de l’environnement en terme d’isolation et de consommation d’énergie). De plus, ils sont souvent conçus pour répondre aux attentes des investisseurs en prenant en compte l’évolution des tendances (présence d’une terrasse / d’une cuisine semi-équipée aux couleurs pastel / d’un parking en sous-sol, raccordement à la fibre).

Du reste, les constructeurs avec lesquels nous travaillons sélectionnent les zones à forte demande locative/ fort potentiel économique pour les programmes qu’ils construisent, ce qui facilite nettement la recherche de locataires potentiels. Du point de vue financier, les biens neufs permettent de bénéficier d’avantages fiscaux selon les dispositifs utilisés (Loi Pinel, Censi-Bouvard, Cosse neuf, etc.) s’ils répondent aux conditions requises. De plus, les frais de notaire sont fortement réduits (2 à 3% du prix du bien), et il est possible d’être exonéré de toute ou partie de la taxe foncière pendant une période allant jusqu’à 2 ans. Enfin, les logements neufs ne nécessitent pas de travaux pour y habiter / le mettre en location, ce qui permet d’investir sans se soucier du sérieux des sociétés de travaux ou des retards sur les chantiers.

En revanche, les biens neufs peuvent être jusqu’à 30% plus chers que les bien anciens (4310€/m2 pour les logements anciens sur Aix en Provence contre 5630€/m2 pour les logements neufs selon le journal de net). En plus d’un prix d’acquisition élevé, vous devrez attendre que le bien soit construit pour y habiter / le mettre en location.Il faut savoir que le délai entre l’acquisition et le délai de livraison peut être de quelques mois voire quelques années. Il vous faudra ainsi faire preuve de patience pour récolter le fruit de votre investissement. Ce type d’investissements reste néanmoins intéressant si vous souhaitez ne pas vous soucier de travaux éventuels, et être serein sur la facilité de trouver des locataires qui voudront emménager rapidement.

A l’instar des logements neufs, les logements anciens peuvent apporter des avantages fiscaux par des dispositifs de défiscalisation (Loi Malraux, Monuments historiques, De Normandie, cosse ancien, etc.) permettant d’alléger la fiscalité des investisseurs. Concernant la rentabilité, elle est parfois meilleure pour les biens anciens du fait d’un prix d’acquisition moins élevé que pour les biens neufs. De plus, le retour sur investissement est immédiat après l’acquisition puisque le bien est déjà construit. Néanmoins, il peut être impacté par des travaux à effectuer, d’autant plus que le coût peut être conséquent selon l’ampleur des travaux (problèmes de plomberie, toit à refaire, infiltrations d’eau, etc.).

Il vous faudra ainsi connaître des artisans sérieux pouvant réaliser les travaux à des prix préférentiels, sans que vous ayez de mauvaises surprises par la suite, pour faire des économies sur le prix global (acquisition + travaux). S’agissant de la qualité du bâti, les biens anciens ne respectent pas toujours les normes en vigueur selon leur ancienneté, ni les tendances du marché en terme d’aménagement des pièces et des équipements disponibles, et ne bénéficient plus, pour la plupart, des garanties liés à la construction. Concernant la fiscalité, malgré les avantages fiscaux, les frais de notaires sont plus élevés (environ 8% du prix), et il n’y a pas d’exonération de taxe foncière possible.

Dans tous les cas, vous l’aurez sans doute compris, il est nécessaire de se faire accompagner pour éviter sans la mesure du possible les pièges de l’immobilier. Contactez-nous pour plus d’informations.