Investir à plusieurs : Indivision ou SCI ?

La question se pose dès lors que l’achat, la vente, ou la gestion d’un bien immobilier concerne plus d’une personne. Il convient de bien distinguer les deux pour faire le bon choix. La décision sera influencée par la durée de détention du bien, et par la nature de l’investissement (jouissance ou de rapport).

L’indivision est le choix par défaut de la plupart des ménages lors de l’achat de leur résidence principale/résidence secondaire (immobilier de jouissance), ou pour des projets d’investissement à court terme. Cette solution intervient également lors d’un décès, dans le cadre de la succession, avant le partage des possessions du défunt aux héritiers. Lors de l’achat d’un bien, il offre la possibilité aux indivisaires d’être propriétaires, tout en décidant de la quote-part qui leur sera attribué. Ces quotes-parts peuvent être réparties de façon égale pour chacun des indivisaires (50% chacun pour deux indivisaires), ou définies en fonction des sommes qu’ils investissent respectivement, ou encore définies d’une façon arbitraire par les indivisaires.

Concernant les décisions s’agissant du bien, les actes de disposition (vente ou mise en hypothèque) doivent être décidés à l’unanimité, tandis que les actes de gestion (entretien, renouvellement des baux, travaux éventuels, etc.) doivent réunir la majorité des 2/3 pour être approuvés. Sur le plan administratif, l’indivision est facile à mettre en place car elle ne nécessite pas de démarche quelconque. En revanche, elle est relativement précaire car à tout moment, chacun des indivisaires peut céder ses parts ou demander la vente du bien. Du reste, dans le cadre de la succession, les droits sont élevés du fait de l’impossibilité de démembrer les parts indivises ou d’effectuer une donation des parts aux héritiers.

La SCI (société civile immobilière), quant à elle, est souvent utilisée dans le cadre d’investissements immobiliers locatifs et/ou pour la succession, lorsqu’elle est préparée en amont du décès des propriétaires du patrimoine immobilier à transmettre. C’est une solution pour de l’investissement à long terme. Elle permet d’acheter un ou plusieurs biens, et de les mettre en location pour générer les revenus aux associés. Elle donne la possibilité de mutualiser les capitaux de chacun des associés (pour une meilleure capacité de financement), ainsi que les coûts induits par la mise en location/gestion des biens.

Elle bénéficie d’une souplesse importante par la possibilité de démembrer les parts sociales de la société, et de faire la donation de la nue-propriété des parts aux héritiers avec réserve d’usufruit pour que ces derniers puissent être exonérés de frais de succession (la base taxable lors de la succession se calcule sur la valeur de la nue-propriété). La cession des parts sociales est, en revanche, soumise à l’accord des associés de la SCI. La SCI permet d’acheter plusieurs biens immobiliers, et de faire valider les actes de disposition ou d’administration en assemblée générale avec la possibilité de fixer la majorité voulue pour la prise de décision.

Fiscalement, une SCI peut être à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix entre les deux devra se faire suivant le besoin en revenus fonciers des associés, et en fonction de leur fiscalité, afin d’optimiser au maximum les revenus et baisser les charges. La création d’une SCI est payante, et des démarches administratives sont requises pour la mise en place (rédaction des statuts constitutifs, immatriculation au RCS,...).

Nous vous invitons à nous contacter pour en savoir plus sur l’indivision ou la SCI afin que nous puissions vous conseiller au mieux dans vos démarches patrimoniales et financières