Quel régime fiscal pour mon bien ?
En tant que propriétaire d’un bien de jouissance (résidence principale/secondaire), la question du régime fiscal ne se posera pas pour vous puisque vous ne déclarez pas de revenus locatifs. En revanche, si vous êtes propriétaire d’une résidence locative, vous allez déclarer auprès de l’administration fiscale des revenus qui seront imposés.
Déficit foncier, déclaration au réel ou en micro, régime foncier ou BIC, autant de termes qu’il faut bien maîtriser si vous souhaitez optimiser vos revenus locatifs, payer moins d’impôts, et ne pas faire d’erreurs dans vos déclarations.
Si le bien dont vous êtes propriétaire est loué nu, le régime fiscal auquel vous déclarerez les revenus locatifs sera le régime foncier. Vous aurez alors le choix de déclarer vos revenus au régime micro-foncier ou au réel. Le régime micro-foncier vous impose de ne déclarer que les revenus locatifs, mais pas les charges(même les provisions sur charges payées par le locataire). Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus, ce qui implique que vous ne serez imposé que sur 70% des revenus locatifs que vous percevrez.
Si le bien dont vous êtes propriétaire est loué meublé, le régime fiscal auquel vous déclarerez les revenus locatifs sera le régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous aurez le choix de déclarer vos revenus au régime micro-BIC ou au régime de bénéfice réel. Le régime micro-BIC vous impose de ne déclarer que les revenus locatifs (les recettes), mais pas les charges(même les provisions sur charges payées par le locataire).
Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes (71% pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes), ce qui implique que vous ne serez imposé que sur 50% des revenus locatifs que vous percevrez. Les recettes annuelles ne devront pas excéder 72 600€ pour une location meublée classique (176200€ pour une location de tourisme classée ou des chambres d’hôtes) au titre de l‘année d’imposition pour y être éligible.
Le régime de bénéfice réel, quant à lui, vous permet de déclarer vos recettes ainsi que les frais et les charges déductibles (frais de gestion locative, travaux, intérêt du crédit immobilier,...), dès lors que les revenus fonciers bruts annuels excèdent 72 600€ pour une location classique (176200€ pour une location de tourisme classée ou des chambres d’hôtes). Néanmoins, vous pouvez choisir d’opter pour ce régime même si les revenus n’excèdent pas ces montants. Le calcul de l’impôt se fera ainsi sur le montant des recettes déductions faites des frais et charge
Le choix du statut dans le cadre de la location meublée (LMNP/LMP) va dépendre du montant des recettes et des revenus des propriétaires. Si les recettes annuelles de l’activité perçues par le foyer fiscal dépassent 23000€, et qu’elles sont supérieures au montant des autres revenus du foyer fiscal, alors c’est le statut de loueur meublé professionnel (LMP) qui s’applique. Si aucune/une seule de ces deux conditions est remplie, c’est le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) qui s’applique.
Que ce soit pour être exonéré du paiement de l’IFI ou des plus-values de cession, pour utiliser l’imputation d’un déficit sur les revenus globaux, pour optimiser les revenus et les charges ainsi que l’imposition des revenus locatifs, faites appel à nos experts pour éviter de faire des erreurs et vous faciliter la vie!!
