Appartement
Si l’acquisition d’un appartement (soit pour en faire sa résidence principale, soit dans le but de le mettre en location) reste la démarche d’investissement la plus classique pour la plupart des investisseurs dans l’immobilier, il n’en demeure pas moins qu’elle demande de bien comprendre les tenants et les aboutissants pour maximiser les chances de faire un bon investissement.
Il existe de nombreux avantage à investir dans un appartement, comme la possibilité de devenir propriétaire de sa résidence principale. Par l’acquisition du bien, si votre souhait est d’y habiter et ne plus avoir à payer un loyer tous les mois, alors il est intéressant de vous porter acquéreur d’un appartement, et de mutualiser le capital que vous avez si vous êtes en couple afin d’avoir un apport plus important pour obtenir un crédit immobilier.
Si vous préférez opter pour l’investissement locatif, vous bénéficierez alors d’une rente locative, vous permettant d’alléger la mensualité du crédit immobilier. Notez que les intérêts du crédit sont déductibles des revenus fonciers. Du reste, vous aurez une rentabilité intéressante(de 3% à 5% dans le neuf, et de 5% à 7% dans l’ancien en moyenne). Vous pouvez également bénéficier d’une forte demande locative, notamment dans les grandes métropoles où la pénurie de logements y est notable, facilitant ainsi la recherche de locataires.
Si vous investissez dans l’immobilier neuf, vous aurez la possibilité de payer moins d’impôts (dispositif Pinel, Censi-Bouvard, Cosse neuf, Girardin, etc.), puisque vous bénéficierez d’une économie d’impôts, qui diffère selon le dispositif et la durée de location minimale imposée. De plus, vos frais de notaires sont réduits (de l’ordre de 2% alors qu’ils sont de 8% dans l’ancien). En outre, vous n’aurez pas à vous soucier de travaux éventuels de remise en état du bien, ce qui vous évite des frais qui peuvent être conséquents. Vous aurez toutes les garanties du promoteur qui construit l’immeuble dans lequel se trouve votre bien (garantie d’achèvement des travaux, garantie décennale et biennale, etc.). Si vous investissez dans l’ancien, vous pourrez également payer moins d’impôts (Loi Malraux, Monuments historiques, De Normandie, Cosse ancien). De plus, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers le montant des travaux que vous faites dans l’appartement, travaux qui peuvent vous permettre de valoriser le bien, et donc d’augmenter le loyer, pour une meilleure rentabilité.
Le risque que vous prenez dans le cadre de l’investissement dans un appartement est limité, puisque supporté par l’établissement bancaire, vous, et le locataire. Si le locataire est en défaut de paiement ou qu’il dégrade l’appartement, votre assurance de loyers impayés (à laquelle nous vous conseillons de souscrire) vous indemnisera des sommes qui vont sont dues.
De plus, vous sécurisez votre famille car en cas d’invalidité ou de décès, la banque solde votre prêt, et vos héritiers deviennent propriétaire du bien. La transmission du patrimoine aux héritiers est également facilitée avant le décès du détenteur du patrimoine, par la création d’une SCI familiale et le démembrement des parts sociales dans le but de donner la nue-propriété des parts aux héritiers afin qu’ils n’aient pas de frais de succession à régler.
En revanche, investir dans un appartement présente plusieurs inconvénients, dont le montant du capital initial qu’il va falloir investir dans le bien. Il est bien loin le temps où il était possible de financer l’acquisition d’un bien à 110% sans apport. Aujourd’hui, la grande majorité des banques demandent au moins 10% du prix du bien en apport. De plus, il vous faudra sortir un effort d’épargne mensuel pour pouvoir rembourser le crédit bancaire, puisque le loyer ne suffit pas à payer les charges (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion du bien, etc.), malgré la possible économie d’impôts dont vous pouvez bénéficier en choisissant le dispositif fiscal adéquat.
Le montant de travaux à effectuer dans l’appartement peut également être un frein car il peut affecter de façon substantielle la rentabilité du bien. Plus l’appartement est ancien, plus il est possible que des dégâts surviennent (dégât des eaux, problèmes d’électricité, sol qui s’affaisse, etc.). Dans le neuf, vous n’aurez pas ce souci, mais il est important de bien étudier le marché pour ne pas investir dans un bien surévalué dans une résidence où il y a une majorité d’investisseurs. Au-delà des travaux à réaliser, un appartement demande un entretien au moins tous les 4 à 5 ans pour le remettre en l’état (peinture des murs, remplacement du chauffe-eau et du mobilier détérioré, joints dans la salle de bains et la cuisine, etc.).
La difficulté de trouver des locataires constitue un autre inconvénient majeur de l’investissement locatif, que ce soit par une localisation défavorable (quartier mal desservi, activité économique limitée, insécurité liée à une forte criminalité, etc.) ou à cause d’un loyer surévalué par rapport au marché conduisant les candidats locataires à se tourner vers d’autres logements. Trouver des locataires n’est donc pas de tout repos, et vous devrez louer le bien sur une durée prédéterminée lorsque vous bénéficiez d’une économie d’impôts via un dispositif fiscal, faute de quoi vous devrez rendre les avantages perçus. Même en trouvant rapidement des locataires, vous pouvez avoir à faire face à des défauts de paiement des loyers ou à des dégradations du bien qui nécessiteront une intervention des assurances auxquelles vous aurez souscrit au préalable comme la garantie de loyers impayés, pour vous éviter des procédures judiciaires lourdes et onéreuses.
