Terrain

L’acquisition d’un terrain consiste à se porter acquéreur d’une parcelle de terre, soit pour la revendre en espérant faire une plus-value, notamment par la division parcellaire, soit pour y faire construire un bien dans le but de l’habiter ou le mettre en location pour en retirer des revenus fonciers.

Ce type d’investissements, de par sa complexité et le temps que prend le projet à prendre forme, est souvent le choix de professionnels (promoteurs, lotisseurs, etc.) ou de celles et ceux qui souhaitent y faire construire la maison de leurs rêves.

Investir dans un terrain présente de nombreux avantages, dont le faible prix d’acquisition, comparativement au coût de l’achat d’un bien déjà construit. En effet, dans les Bouches du Rhône par exemple, le prix au m2 pour un terrain est en moyenne de 470€, alors qu’il est de 3300 € pour une maison dans l’ancien, et de 4000 € pour une maison neuve. Si vous souhaitez vous lancer dans la construction d’un bien, il vous faudra néanmoins prévoir un budget de construction entre 1000 €et 1500€/m2 pour une maison traditionnelle, et entre 2000 € et 2500 €/m2 pour une maison contemporaine.

Concernant la nature de l’investissement, la plupart des investisseurs qui se portent acquéreurs d’un terrain ont pour projet d’y faire construire la résidence principale. Cette solution offre la liberté de définir le cahier des charges du bien, que ce soit sur la surface habitable, le nombre d’étages, les matériaux utilisés, la présence d’une terrasse/piscine, etc. Si, toutefois, vous souhaitez déménager, il vous est toujours possible de revendre le bien construit en espérant une plus-value. Notez que vous pouvez également diviser le terrain en plusieurs parcelles pour revendre les parcelles plus chères que le prix du terrain entier.

Si vous optez pour la location du terrain, vous bénéficierez directement d’une rente locative. Dans l’éventualité où le bien ne serait pas constructible, vous pouvez toujours y louer des espaces de stockage dans des containers, ou des mobiles-homes. Dans le cas de figure où vous quitteriez le bien que vous avez construit sur le terrain, il vous est possible de mettre le bien en location, pou rbénéficier de revenus fonciers. S’agissant des frais annexes, vous épargnez les frais d’entretiens puisque le terrain est un actif qui ne s’use pas avec le temps.

Les démarches administratives, quant à elles, sont bien moins lourdes que pour d’autres investissements immobiliers, notamment si le terrain se trouve dans un lotissement, puisque la viabilisation (raccordement à l’eau, l’électricité, le gaz, l’assainissement,...) est déjà faite, la surface constructible est connue et les règles à suivre s’agissant du bâti sont déjà établies. Enfin, les propriétaires de terrains bénéficient d’un abattement forfaitaire de 20% sur la valeur locative cadastrale permettant le calcul de taxe foncière, permettant ainsi l’allègement de la fiscalité. Par ailleurs, il est possible d’être exonéré de taxe foncière dans certains cas (les vignes, les cultures fruitières, les mines et carrières, etc.)

En revanche, acheter un terrain n’est pas une mince affaire, et présente plusieurs inconvénients majeurs, comme la difficulté d’obtention du financement. Au vu du délai qu’il peut y avoir entre l’acquisition du terrain, et le début des travaux, les banques préfèreront débloquer seulement une partie des fonds pour l’achat du terrain, et le reste pour le début des travaux. Fiscalement parlant, l’acquisition d’un terrain n’ouvre pas de droits à des avantages fiscaux, car depuis 2021, il n’est plus possible de bénéficier du dispositif PINEL pour obtenir une économie d’impôts sur la construction d’une maison neuve.

S’agissant des revenus générés, si l’achat du terrain est une démarche visant à constituer des revenus complémentaires, il faut savoir qu’il ne rapporte pas de revenus fonciers tout de suite, sauf à louer le terrain directement sans faire construire. Le terrain lui-même peut constituer un obstacle, dès lors que sa nature rend la construction difficile (dénivelé, composition du sol, raccordement à faire). Il est alors primordial de prendre en considération les coûts induits par les problèmes inhérents au terrain avant de vous lancer dans l’investissement.

S’agissant des contraintes administratives, l’obtention du permis de construire reste la démarche la plus contraignante puisqu’elle conditionne la possibilité de mener le projet de construction à bien (pour celles et ceux qui souhaitent faire construire). Par conséquent, il est conseillé d’insérer une clause suspensive dans le compromis de vente avant de signer l’acte d’achat concernant l’obtention du permis de construire, pour éviter les mauvaises surprises.

Concernant la liberté de conception du projet, elle n’est pas nécessairement totale, notamment dans le cadre d’une acquisition d’un terrain en lotissement. Effectivement, un cahier des charges conditionne la construction pour qu’elle soit en adéquation avec les autres biens du lotissement. Il vous faut bien vous renseigner à ce sujet en amont de l’acquisition.