Bureaux, locaux commerciaux
Investir dans des bureaux/locaux commerciaux consiste à se porter acquéreur d’immobilier d’entreprise dans le but soit d’occuper les lieux pour sa propre entreprise ou son commerce, soit de le revendre à un investisseur ou directement à une entreprise ou un commerce, soit de le mettre en location pour générer des revenus locatifs. Il existe plusieurs types de biens pour lesquels vous pouvez investir en immobilier d’entreprise (bureau, local commercial, entrepôt, usine, cabinet médical, etc.), mais nous ne nous concentrerons que sur les deux premiers.
Ce type d’investissement est souvent le choix de grosses foncières qui souhaitent diversifier leurs sources de revenus dans le cadre de la constitution de leur patrimoine. Les sociétés de gestion, lorsqu’elles ouvrent des fonds d’investissements, privilégient également ce type d’investissement. Pour autant, il vous est possible d’investir en tant que particulier si vous connaissez bien le marché de l’immobilier d’entreprise, que vous avez une situation financière confortable, et un capital conséquent à investir.
Les avantages d’investir dans des bureaux/locaux commerciaux sont nombreux, à commencer par la multitude d’aides au financement qui sont disponibles pour l’acquisition d’un bureau/local commercial (crédit, subvention, prêt à la création d’entreprise, crédit-bail immobilier, crédit solidaire). Il vous est recommandé de passer par un courtier comme Net Capitaux afin d’obtenir le financement le plus intéressant pour vous. La rentabilité, quant à elle, est plus importante que pour du logement d’habitation (entre 4% et 8%) car les loyers sont plus chers. Il est évident que plus vous serez proche de zones de fort passage, telles que les centres villes de grandes métropoles, plus le prix sera élevé, et plus le rendement sera faible. En revanche, les sociétés ou commerces locataires auront tendance à être plus solides financièrement du fait d’un loyer plus conséquent à assumer. De plus, la plupart d es dépenses peuvent être à la charge des locataires. Les travaux d’aménagement ou de rénovation sont à la charge des locataires, tout comme les frais de l’entretien courant. Les taxes et impôts locaux (ex: taxe foncière) peuvent également être à la charge du locataire, selon ce qui est noté dans le bail.
En outre, ce type d’investissement réduit considérablement les risques d’impayés car le loyer est une créance primordiale à régler pour l’entreprise ou le commerce qui utilise le bien. Si le locataire est en défaut de paiement, cela se répercute directement sur la santé de son entreprise, qui peut être mise en redressement ou en liquidation judiciaire. Si tel est le cas, le bail peut être résilié très rapidement, vous offrant la possibilité de trouver un locataire plus solvable. Le type de bail utilisé présente, lui aussi, un avantage considérable, en cela qu’il réduit le risque de la vacance locative (durée de 3 à 9 ans en général). Si l’activité de la société locataire est commerciale, industrielle, ou qu’il s’agit d’artisans, vous serez dans l’obligation de mettre en place un bail commercial. Si c’est une société dont l’activité est non commerciales, ou qu’il s’agit de construction immobilière, vous pourrez opter pour un bail professionnel ou pour le bail commercial si vous le souhaitez. Ces deux types de baux permettent de louer sur des durées plus longues que dans l’immobilier résidentiel.
Un autre avantage est que vous pourrez faire plus facilement une plus-value immobilière à la revente si l’emplacement choisi est souvent fréquenté (Ex: Rues passantes de métropoles, proche d’axes routiers/transports en commun, proche d’une grande enseigne). Plus la zone de chalandise potentielle des sociétés ou commerces est conséquente, plus le prix du bien sera valorisé à la hausse. Il est donc important d’analyser l’attractivité économique des zones dans lesquelles vous souhaitez investir afin de maximiser vos chances de faire une plus-value.
Pour finir, si vous achetez des bureaux, vous aurez la possibilité de faire la demande pour pratiquer le coworking, et demander ainsi des loyers plus élevés par espace de coworking que par la location de l’ensemble de l’espace à une seule société. Avec le développement du télétravail durant la pandémie, cette solution permet de louer vos bureaux et ce malgré la baisse de la demande globale.
Néanmoins, l’achat de bureaux/locaux commerciaux présente aussi des inconvénients qu’il faut également prendre en considération. En effet, les travaux de mise en conformité sont plus importants que dans un immeuble d’habitation puisqu’il y a un nombre d’équipements dont ils doivent nécessairement disposer (climatisation, accès à l’informatique, etc.). Plus le prix d’acquisition est bas, plus il y a des chances qu’il y ait des travaux conséquents à effectuer, qui vont venir diminuer le rendement annoncé à l’achat. S’agissant des locataires, le bail utilisé permet certes de garder les occupants pour une durée plus longue que pour un bail d’habitation classique, mais il est plus difficile de trouver preneur. Ainsi, il y a un risque plus élevé de vacance locative dans le cadre de l’immobilier d’entreprise. Il n’est pas rare que des investisseurs attendent quelques mois avant de trouver un preneur pour le bien dont ils ont fait l’acquisition. Du reste, en temps de crise, notamment la pandémie que nous connaissons, la demande fluctue de façon significative.
Avec le développement du télétravail, les entreprises optent pour des bureaux plus petits, rendant plus difficile la location de grands ensembles. Concernant les locaux commerciaux, certains ont dû fermer leurs portes à cause de la crise sanitaire, laissant les propriétaires avec des espaces vides. Cette dépendance à la santé financière de l’entreprise locataire vous oblige à rester prudent sur le choix du preneur.
A propos du rendement de l’investissement, puisqu’il est fortement corrélé à l’emplacement du bien dans lequel vous allez investir, il est nécessairement moins élevé dans des zones fréquentées, dont le prix d’acquisition est plus élevé car l’attractivité y est forte
