Immeuble d'habitation
Ce type d’investissements consiste à vous porter acquéreur d’un immeuble comprenant au moins deux lots, soit pour y faire des travaux et le revendre en espérant une plus-value immobilière, soit pour le mettre en location.
Ce type d’investissements est généralement privilégié par les professionnels, qui peuvent faire de l’achat-revente, ou rénover l’immeuble pour le mettre en location et générer ainsi des revenus fonciers. Néanmoins, tout un chacun peut se lancer dans l’acquisition d’un immeuble pour investir, encore faut-il avoir de solides connaissances en immobilier, et disposer d’un capital ou des revenus conséquents pour faire financer le projet.
Cet investissement permet d’être propriétaire de plusieurs biens situés dans un même lieu, ce qui favorise la baisse des coûts liés à l’acquisition. Les frais bancaire pour le financement, les frais de notaire, ainsi que les frais d’agence ne seront à payer qu’une fois, ce qui n’est pas le cas lorsque les biens achetés ne sont pas dans le même immeuble. Les frais de fonctionnement seront également moins élevés puisque les impôts fonciers sur un immeuble sont moins importants que sur plusieurs biens éloignés, et parce que les coûts de travaux sont mutualisés, ce qui permet de réaliser de réelles économies d’échelle. De plus, les frais de syndic sont inexistants puisqu’en tant que seul propriétaire de l’immeuble, vous n’avez pas besoin de syndic de copropriété pour gérer le bien.
Cet investissement permet aussi de faciliter la recherche de locataires et la gestion locative. En effet, lorsqu’il s’agira de refaire les parties communes, les artisans sollicités interviendront sur un seul site, réduisant ainsi considérablement les frais liés aux déplacements. Il sera également d’autant plus simple de maximiser les visites de candidats locataires pouvant être intéressés par plusieurs biens. Ce sera également plus simple de gérer les biens puisque vous n’aurez pas besoin de l’aval d’un syndic de copropriété pour prendre des décisions, réaliser des travaux, choisir les prestataires pour les réaliser. C’est vous qui déciderez du règles de fonctionnement de l’immeuble.
Enfin, il vous est possible de revendre le bien lot par lot, ce qui permet d’avoir un prix plus élevé qu’en vendant l’immeuble, tout en gardant ceux qui vous rapportent le plus. Vous pouvez également changer la destination de certains lots pour en faire des bureaux et locaux commerciaux pour diversifier votre portefeuille et vos sources de revenus.
En revanche, cet investissement présente plusieurs inconvénients, dont le prix d’acquisition du bien, qui est considérable. Plus l’immeuble est ancien, plus il sera bon marché, mais plus le montant des travaux à prévoir peut être élevé. En admettant que vous trouviez un immeuble pour 3000€/m2, pour avoir 4 appartements de 42 m2 chacun, vous vous retrouvez avec un prix d’acquisition avoisinant les 500000€, sans compter les travaux éventuels à faire.
L’illiquidité à la revente constitue aussi un obstacle conséquent dans la démarche d’investissement. Il est plutôt trivial de dire qu’il y a plus d’acheteurs potentiels pour des appartements que pour des immeubles, du fait du coût que l’investissement représente. C’est un marché de niche qui demande d’être patient lorsque vous souhaitez vendre, et il faut faire attention de ne pas se retrouver dans l’obligation de vendre par manque de trésorerie au vue du délai avant de trouver un acheteur. De plus, la plupart des immeubles se vendent off market, c’est-à-dire que les acquéreurs potentiels ne passent pas nécessairement par des sites d’annonces comme Le Bon Coin ou Se Loger pour trouver ce qu’ils recherchent. Ils s’adressent directement à des agences spécialisées, ou à des cabinets de conseil en immobilier, ce qui rendra votre annonce moins visible de votre cible.
Les risques liésau bâti sont également à prendre en considération. Ils peuvent être liés aux fondations de l’immeuble, à cause de mouvements de terrains ou d’une mauvaise qualité des sols, provoquant ainsi la dégradation de l’immeuble (apparition de fissures, fenêtres qui cassent, etc.). Le toit, lui aussi, joue un rôle considérable, car en cas de mauvaise conception, ou d’isolation mal faite, des écoulements peuvent provoquer des dégâts des eaux dans les parties communes ou dans des appartements de l’immeuble. Enfin, si vous êtes mal chanceux, et que les artisans qui ont travaillés sur l’immeuble n’ont pas bien fait leur travail, vous pouvez vous retrouver avec des sols qui s’affaissent, des charpentes apparentes, une façade qui se détériore plus vite. De plus, il vous faudra faire face aux imprévus car il pourrait y avoir des travaux à effectuer dans les parties communes de l’immeuble, ou au sein d’appartements qui le compose (plomberie défaillante, dysfonctionnement du réseau électrique, peinture qui s’écaille, etc.). Aussi, il vous faudra garder des liquidités pour financer ces travaux pour ne pas vous mettre dans l’inconfort financier. L’entretien de l’immeuble va également vous demander des fonds (ascenseur, parties communes, sous-sol, etc.).
Enfin, la division des lots après l’achat de l’immeuble peut constituer un réel casse-tête pour l’investisseur. Si l’immeuble n’a pas été divisé, il vous faudra alors faire les démarches nécessaires (compteurs électriques, d’eau, et de gaz individuels, calcul des charges pour la jouissance des parties communes, création de places de parking etc.), et elles ont un coût qui doit être pris en compte.
