SCPI
L’investissement via la SCPI (société civile de placement immobilier) consiste à placer des fonds dans la société, qui va investir dans de l’immobilier d’habitation/professionnel à usage locatif, en échange de parts sociales qui donnent droit à une rémunération sur les loyers perçus au prorata des sommes investies. Il y a trois types d’investissement en SCPI: les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value, et le SCPI fiscales. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus sur les différents types.
Ce type de placement financier s’adresse aux investisseurs qui ne souhaitent pas s’embêter avec les inconvénients de l’acquisition de biens (location/gestion/travaux), mais qui veulent bénéficier de la rentabilité qu’offre l’immobilier. Ce placement est accessible directement par le biais de Net Capitaux en direct ou via une assurance vie.
L’investissement en SCPI ne demande pas nécessairement un capital conséquent à investir au départ (minimum de 200€ pour certains placements), bien que nous conseillions généralement d’investir au moins 8000€ pour que ce soit intéressant pour l’investisseur qui souhaite faire fructifier son capital. En plus de nécessiter peu de moyens financiers pour investir, il est possible d’obtenir un financement auprès d’une banque pour investir dans des SCPI, ce qui n’est pas possible pour la plupart des investissements financiers. A propos de la rentabilité, le placement en SCPI offre un taux de rendement souvent compris entre 4 et 5%, ce qui en fait un investissement très intéressant, notamment vis-à-vis des placements financiers classiques.
Il est également peu contraignant puisqu’il permet de déléguer la location, la gestion, et les travaux prévus sur le parc immobilier dans lequel la SCPI investi, et aucune trésorerie n’est à sortir pour ces prestations puisque les montants nécessaires sont prélevés sur la somme qui vous est due. Autrement dit, les loyers que vous percevez sont nets de frais, et aucuns frais de fonctionnement supplémentaires ne sont à prévoir (ex: taxe foncière, assurances, frais de travaux, appels de charges du syndic) car ils sont directement pris en charge par la SCPI grâce aux frais d’entrée demandés lors de la souscription.
Concernant le risque de l’investissement, la diversification des revenus du parc immobilier de la SCPI (immeubles d’habitation, bureaux, entrepôts, murs de magasins,...) permet de diluer le risque en cas d’impayés de loyers ou si un bien est vendu car jugé pas assez rentable, en attendant l’acquisition d’un autre bien. De plus, le cadre légal pour les SCPI est règlementé par l’autorité des marchés financiers, qui audite les sociétés de gestion qui administrent les SCPI.
L’investissement en SCPI est d’autant plus intéressant qu’il permet une certaine souplesse, par la vente de parts, sans avoir à vendre la totalité, ce qui n’est pas possible pour la vente d’un bien immobilier, qui ne peut pas être vendu pièce par pièce. De plus, le démembrement lors de l’achat des parts de SCPI est une solution qui permet de séparer la nue-propriété et l’usufruit des parts, pour acheter moins cher (démembrement temporaire), soit pour préparer la succession (démembrement viager). Fiscalement, par le biais des SCPI fiscales, vous pouvez bénéficier d’une économie d’impôt par l’acquisition de parts, au prorata des sommes investies. En effet, les SCPI fiscales investissent dans un parc immobilier permettant l’éligibilité des souscripteurs de bénéficier d’un avantage fiscal (SCPI PINEL, SCPI DE NORMANDIE, SCPI MALRAUX,...), si tant est qu’ils respectent les exigences de ces dispositifs de défiscalisation.
Comme tous les autres placements financiers, l’acquisition de parts de SCPI présente un risque de baisse des revenus locatifs en lien avec l’évolution des prix de l’immobilier, de la conjoncture économique (ex: le développement du télétravail avec la pandémie de coronavirus, entraînant une baisse de la demande locative d’immobilier d’entreprise), des soucis que rencontre la SCPI dans le cadre de la gestion du parc immobilier (ex: impayés de loyers, travaux imprévus). Il est également possible de perdre tout ou partie du capital investi initialement, mais même en cas de forte dépréciation des parts, il semble peu probable de perdre la totalité du capital investi, étant donné que les sociétés de gestion qui administrent les SCPI font des arbitrages pour vendre et acheter des biens selon la rentabilité qu’ils apportent.
Avant d’investir, il vous également faudra prendre en considération le montant des frais de souscription (entre 8 et 12% en moyenne), qui correspondent à la rémunération des partenaires de la société de gestion qui administre la SCPI (ex: CGP) et pour rémunérer la société de gestion elle-même pour la recherche des actifs, ainsi que les frais de gestion (entre 9 et 14% en moyenne), qui correspondent à la recherche de locataires au sein du parc immobilier de la SCPI, ainsi que le suivi du paiement des loyers, le suivi des travaux à effectuer, etc. Du reste, il y a un délai de jouissance de quelques mois avant que vous commenciez à percevoir des dividendes de votre investissement en SCPI, qui correspond au temps qu’il faut à la SCPI pour faire l’acquisition de nouveaux biens immobiliers, et démarrer la mise en location/gestion locative, sans risquer de diluer la rentabilité des anciens associés.
Ce délai fluctue selon les SCPI, mais il est en moyenne de 4 mois (6 mois au maximum). Les dividendes sont, par la suite, versés de façon périodique, mais ils ne sont pas nécessairement versés tous les mois, tout dépend du mode de fonctionnement de la SCPI en question (ex: versement au trimestre, ou au semestre).
Le délai conseillé de détention des parts est, quant à lui, de 8 à 10 ans au minimum afin d’amortir les frais d’entrée par la revalorisation des parts. Ainsi, l’investissement en SCPI doit être pensé à moyen / long pour être le plus performant possible. Du reste, si vous souhaitez vous retirer de la SCPI, vous aurez également un délai avant de percevoir vos fonds qui peut être de plus semaines, ce qui rend cet investissement illiquide à court terme.
Fiscalement, puisque ce type d’investissement est classé parmi les investissements immobiliers, il rentre dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Attention alors à la diversification de votre patrimoine si vous y êtes déjà assujetti.